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漫谈滨海房价
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作者：张寿昌 来源：滨海日报 浏览次数：1621 发布时间：[2014-2-17] |
房价，牵涉到千家万户，为大家所关注。房价的成本构成包括哪些？我县的房价水平如何？今年的房价走势怎么样？综合业内分析，经过调研撰写此文，谨供参考。
房价的构成要素
房价由成本、利润、政府规费和税收4项组成。成本包括直接成本和间接成本，直接成本由土地取得费、建安工程费、前期工程费、公共基础设施费、附属公共配套设施费共5项组成，间接成本包括管理费用、销售费用、财务费用共3项。通俗地说，房价由11项费（税）构成。
在直接成本的5个要素中，土地取得费用即地价在房价中占重要比例。我县城区不同地域地价差别较大，以2012年出让地价情况看，最高每亩200万元，最低每亩80万元，平均地价每亩150万元，平摊到商品房，每平方800元左右，也就是说，在我县，地价在房价中的占比一般在20%左右。
建安工程费是房价构成中的重要内容，一般占总房价的40%。2013年，我县建安工程费平均成本多层（6层以下）1400元/平方米左右，小高层（7至14层）1600元/平方米左右，高层（14层以上）1700元/平方米左右。建安工程费中，有阁楼、地下车库、电梯、太阳能等设施的，还要一并计入。
直接成本中的前期工程费，包括可行性研究、规划、设计、水文、地质、勘探、测绘、三通一平等，摊到每平方米，大概80元左右。直接成本中，还有公共基础设施费，包括道路、绿化、供水、供电、供气、排水、排污、数字电视、智能化工程等。附属公共配套设施费，包括物业用房、社区用房、文卫用房、人防工程、公厕、配电房、水泵房等。
间接成本的3项费用中，管理费用占直接成本的3%，销售和财务费用占直接成本的4.5%。
商品房利润一般占直接成本的15%至22.5%。各类规费（含部分服务性收费）近20项，平摊到每平方米为145元。商品房的税收由两块组成，一块是营业税、城建税、教育费附加和印花税，税率是5.5%；另一块是土地使用税，标准是3元/年·每平方米。
11项费（税）组成商品房的销售价格，而这只是楼盘的综合价格，具体到每一套房，还要根据其楼层、朝向、地段，确定其一房一价，开发企业要将备案的一房一价进行公示。
我县目前的房价水平
2013年，我县县城商品房平均价格4033元/平方米，较2012年平均价格3986元/平方米上涨1.18%，2012年较2011年3809元/平方米上涨4.65%，连续几年其新建住房价格上涨幅度均没有超过城镇居民家庭人均可支配收入增长幅度，可以说，属于比较理性和温和的上涨走势。目前我县县城房价在盐城市内，仅高于响水县（3900元/平方米），与射阳县4050元/平方米基本相当，比阜宁县均价4380元/平方米低347元，比盐城市区均价6000元/平方米低1967元/平方米。
我县商品房价格实行的是备案管理模式。县价格管理部门对开发企业上报的成本资料，认真进行论证审核，挤去其中的水份，并按规定进行备案，同时要求开发企业严格执行明码标价规定。对乱加价、乱收费、侵害购房者利益的行为，一旦发现将坚决严肃处理。实践证明，我县目前的房价管理模式是符合国家政策规定，也是比较行之有效的，市场房价与我县经济发展水平、与居民收入水平，还是基本一致的。
今年的房价走势如何？
用“温和和小幅上涨”形容我县今年的房价走势，或者称延续2012至2013年的房价走势比较客观准确。
在我县，决定房价高低的主要因素还是成本。第一，虽然建筑材料价格基本趋稳，但土地价格不会下降，人力成本越来越高，这就决定了建安成本不会降低，因此，除非国家出台房价调控措施，否则，要想让房价降下来只能是买房人的一厢情愿。第二，我县去年虽然土地出让面积不多，但前几年开发商拿了不少地，近3年商品房开发面积每年达80多万平方米，供应量充足。第三，年前召开的中央经济工作会议虽没有强调房地产调控，但国家提出坚持稳中求进、巩固稳中向好的房价政策表明，政府对房价的管控不可能轻易撒手。
专家分析，当前国内地产市场基本面回暖，中小城市、县城房价持续小幅上涨将是一个趋势，不能企望短期内房价会出现下跌。近期我县房源选择余地较大，优惠也很可观，所以就“买早总比买晚划算”这个常识而言，目前也可算是购房的一个良好的时机。
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